Recentemente o STJ definiu que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é o imposto Municipal devido quando compramos um imóvel, deve ser o valor real do imóvel em questão, ou seja, o valor informado pelo contribuinte na operação de compra e venda, e não o valor vinculado ao IPTU ou outro valor de avaliação pré-determinado pelo Município.

A alíquota do ITBI varia de cidade para cidade, podendo chegar até 3%. Até então, os Municípios utilizavam como base de cálculo desse imposto (a) o valor de base do IPTU, (b) o valor do negócio ou (c) o valor venal de referência definido pelo Município no cadastro do imóvel, o que fosse maior.

Era comum que o Município avaliasse o imóvel, por mera estimativa, em valor maior do que aquele pelo qual o bem foi verdadeiramente negociado, e o valor do imposto era então calculado com base nessa avaliação arbitrária e unilateral.

Agora, com essa decisão, restou definido que o contribuinte do imposto, aquele que adquiriu o imóvel, é quem deverá declarar o valor devido a título de ITBI, tendo por base o valor declarado na compra e venda. A declaração de quem comprar ou vender o imóvel passa a ser, portanto, dotada de presunção de boa-fé e caso o Município discorde do valor declarado, poderá contestá-lo em processo administrativo.

Diante desse precedente, quem adquiriu imóvel nos últimos 5 anos, pode ter valores a receber a título de restituição pelo que foi pago a maior. Para obter essa informação, é necessário consultar os documentos de lançamento do imposto e a escritura de compra e venda do imóvel, onde constarão se o ITBI foi calculado usando como base o valor indicado no IPTU ou o valor venal de referência.

Caso o valor do imposto ITBI tenha sido calculado usando por base o valor indicado no IPTU ou o valor venal de referência, o comprador pode ter direito de requerer do Município, em ação judicial (ação de repetição de indébito tributário), o recalculo do imposto, levando em consideração o valor efetivo da transação de compra e venda (valor pago e registrado na escritura da compra e venda) e solicitar o ressarcimento do que eventualmente pagou a mais, com atualização monetária. Cada caso concreto deverá ser avaliado de forma individualizada.

Nesta ação judicial é necessário apresentar documentos que comprovem que o imposto não foi calculado com base no valor real da negociação, como os documentos de lançamento do imposto, escritura de compra e venda, comprovante de pagamento, dentre outros.

A tese firmada pelo STJ no Julgamento do REsp 1.937.821/SP, de Tema 1113, recebeu a seguinte ementa: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.

O caso ainda aguarda o trânsito em julgado, todavia, a tendência é que a tese seja mantida.

 

CASCAES, HIRT & LEIRIA ADVOCACIA EMPRESARIAL
OAB/SC 1.796