ENTENDA QUAIS OS SEUS DIREITOS NA LOCAÇÃO COMERCIAL
20/04/2023
Não se pode ignorar a importância da escolha do ponto comercial no qual você iniciará sua atividade empreendedora. Isso porque, o local em que estará sediada sua empresa/comércio pode impactar diretamente nos resultados do seu negócio.
Agora, você já imaginou, encontrar o ponto perfeito, alugá-lo, fazer grandes investimentos em obras e reformas pretendendo ficar ali por um longo período, instalar sua empresa, seu maquinário, seus funcionários, iniciar sua atividade comercial, tudo indo muito bem... até que pouco tempo depois você é surpreendido com o pedido do proprietário de retomada do imóvel?
Para evitar surpresas desagradáveis como essa, é fundamental que você entenda quais são os seus direitos, antes de assinar o contrato de locação comercial (que na lei é tratado como locação não residencial).
Primeiro, vou começar pelo básico e te explicar o que muita gente confunde:
Locador: é o proprietário do imóvel;
Locatário: é o inquilino, aquele que aluga o imóvel, para utilizá-lo durante um determinado período, mediante o pagamento mensal de aluguel.
Como locatário de um imóvel comercial, você possui alguns direitos, dentre eles:
1. Renovação compulsória da locação
O inquilino/locatário pode exigir judicialmente a renovação do contrato de locação do imóvel, mesmo que o proprietário não o queira!
Mas, atenção, para ter garantido esse direito, é necessário o preenchimento dos seguintes requisitos:
a) O contrato deve ser escrito e com prazo de locação determinado;
b) O prazo do contrato ou a soma de todos os aditivos, deve ser de no mínimo 5 anos ininterruptos, assim você tem o direito de renovar o contrato por mais 5 anos;
c) Você deve estar em dia com suas obrigações e exercer naquele local o mesmo ramo de atividade comercial por no mínimo 3 anos;
d) O pedido judicial de renovação compulsória deve ocorrer no período de 1 ano até 6 meses antes da data prevista para término do contrato, sob pena de perder esse direito;
2. Indenização pelo ponto comercial e benfeitorias
Se o inquilino/locatário ficou no imóvel por mais de 5 anos, mas, por descumprimento de alguns dos requisitos acima, não possuir direito à renovação compulsória, e o prazo de locação tiver se encerrado, ou o contrato tiver sido firmado por prazo indeterminado, e o proprietário exigir a devolução do imóvel, o inquilino pode ter direito à indenização pelas benfeitorias que implementou no imóvel, pelo tempo e trabalho que tornaram o imóvel um bom ponto comercial.
Claro que, por se tratar de uma ação judicial, cada caso deve ser analisado individualmente.
Mesmo porque é necessário analisar quais foram essas benfeitorias (necessária, úteis ou voluptuárias), quais eram as previsões do contrato, se a rescisão foi sem ou com justo motivo, dentre outras questões.
3. Reembolso das despesas com manutenção estrutural do imóvel
O inquilino/locatário é responsável pelas reformas de manutenção do imóvel, como pinturas, consertos gerais em portas, janelas e outras reformas de menor impacto.
Lembrando que, caso o inquilino queira realizar obras/reformas no local, para deixá-lo mais agradável, atender melhor seus clientes etc., é necessária autorização expressa do proprietário do imóvel, exigindo-se, ainda, o cuidado com a estrutura do imóvel e obediências às determinações do Município.
Já as manutenções relacionadas a problemas na estrutura do imóvel (como na rede elétrica ou hidráulica, esgoto, telhado), desde que não causadas pelo inquilino, são de responsabilidade do proprietário do imóvel.
Por isso, fique atento. Se pagar alguma despesa relacionada à estrutura, exija o reembolso.
Um conselho extra:
Não há na lei um prazo mínimo exigido para locação comercial.
Mas, procure optar pela locação de prazo determinado, ou seja, aquela com a indicação expressa no contrato da data de início e fim da locação, preferencialmente maior que 60 meses, para ter garantido o direito de renovação compulsória. Além disso, em um contrato por prazo determinado, você terá grande controle e segurança sobre a locação, na medida em que o Locador não poder reaver o imóvel antes do prazo, sem um justo motivo. E caso você opte por devolvê-lo antecipadamente, poderá o fazer, pagando a multa estabelecida, de forma proporcional ao tempo já cumprido.
Entretanto, se a locação for estabelecida com prazo indeterminado, ou seja, sem indicar um prazo “x” para finalização, o proprietário do imóvel pode requerer a rescisão do contrato e a desocupação do bem a qualquer tempo e sem qualquer motivo (chama-se denúncia vazia).
Agda Máira Queiroz dos Reis
CASCAES, HIRT & LEIRIA ADVOCACIA EMPRESARIAL
OAB/SC 1.796
OAB/SC 1.796