Locação por curta temporada em condomínios
23/06/2026
A locação por plataformas digitais tem se tornado uma alternativa de renda para proprietários, mas também tem gerado debates relevantes sobre a finalidade residencial dos condomínios.
A locação de imóveis por curta temporada, especialmente por meio de plataformas digitais, passou a ocupar um espaço importante nas discussões envolvendo direito imobiliário e condomínios.
Para muitos proprietários, esse modelo representa uma possibilidade de rentabilização do imóvel. No entanto, quando a unidade está localizada em condomínio residencial, a prática pode gerar conflitos com a convenção condominial, com o regimento interno e com os demais condôminos.
O ponto central da discussão está na alta rotatividade de pessoas. Em vez de uma ocupação residencial contínua, o condomínio passa a receber hóspedes diferentes por períodos curtos, o que pode impactar a rotina, a segurança, o sossego e a salubridade da coletividade.
A posição dos tribunais sobre a locação por curta temporada
A jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça, especialmente nas 3ª e 4ª Turmas, e do Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem adotado uma postura restritiva em relação à locação de curta temporada por plataformas digitais em condomínios residenciais.
O entendimento é de que a alta rotatividade pode descaracterizar o uso residencial da unidade e aproximar a prática de uma atividade comercial de hospedagem.
A análise dos tribunais não se limita ao interesse individual do proprietário. Também são considerados os impactos para a coletividade condominial, como segurança, sossego, salubridade e preservação da finalidade prevista para o condomínio.
A cláusula de destinação residencial pode ser suficiente?
Um ponto relevante é a interpretação da convenção condominial.
O STJ e o TJSC têm entendido que a simples previsão de destinação exclusivamente residencial pode ser suficiente para autorizar a proibição da locação por curta temporada por plataformas digitais.
Isso significa que, de acordo com essa posição, não seria indispensável existir uma cláusula que mencione expressamente plataformas como Airbnb. A previsão de uso residencial, por si só, pode ser considerada suficiente para restringir esse tipo de prática.
O que ainda está em discussão no STJ
Apesar da posição restritiva ser majoritária, o tema ainda não está definitivamente pacificado.
A Segunda Seção do STJ afetou os recursos especiais REsp 2.272.537-SC e REsp 2.272.536-SP para julgamento sob o rito dos repetitivos, no Tema Repetitivo 1.443.
A tese a ser definida pelo tribunal terá efeito vinculante para todo o país. O STJ deverá estabelecer se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação por curto período por meio de plataformas digitais, ainda que não exista proibição expressa.
Essa definição é importante porque poderá uniformizar o entendimento aplicado em casos semelhantes no território nacional.
O risco de descaracterização da locação por temporada
Outro ponto de atenção está na aplicação do art. 48 da Lei de Locações, Lei nº 8.245/91.
Esse dispositivo trata da locação para temporada, destinada à residência temporária do locatário, para finalidades como lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e outros fatos que decorram de determinado tempo, desde que contratada por prazo não superior a noventa dias.
No entanto, o TJSC tem afastado a aplicação desse dispositivo em situações envolvendo a disponibilização do imóvel em plataformas digitais, por entender que esse modelo pode descaracterizar a locação por temporada tradicional.
Assim, o proprietário não deve presumir que toda locação de curta duração será automaticamente enquadrada como locação para temporada nos termos da Lei de Locações.
Responsabilidade do proprietário pelos hóspedes
A utilização do imóvel por hóspedes também gera responsabilidade para o proprietário.
O titular da unidade deve garantir que os hóspedes observem as regras do condomínio, incluindo normas sobre barulho, descarte de lixo, circulação e uso das áreas comuns.
Caso haja descumprimento do regimento interno ou dos deveres previstos no art. 1.336 do Código Civil, o proprietário pode ser responsabilizado e ficar sujeito à aplicação de multas.
Esse ponto é especialmente relevante porque, mesmo que a infração seja praticada pelo hóspede, o risco jurídico e condominial recai sobre o titular do imóvel.
O principal risco jurídico para o empreendimento
O principal risco para quem pretende explorar economicamente o imóvel por curta temporada é a possibilidade de validação judicial de assembleias condominiais que proíbam a prática.
Caso o condomínio delibere pela vedação e essa decisão seja confirmada judicialmente, a atividade pode se tornar inviável de forma imediata.
Na prática, isso pode gerar impactos relevantes para o proprietário, especialmente quando já existem anúncios ativos, reservas, planejamento financeiro ou dependência da receita gerada pela locação.
O que verificar antes de anunciar o imóvel
Antes de disponibilizar o imóvel em plataformas digitais, é recomendável realizar uma análise cuidadosa da documentação condominial.
O primeiro passo é verificar a convenção do condomínio e o regimento interno, especialmente em busca de previsões restritivas, como expressões relacionadas ao uso exclusivamente residencial ou ao uso estritamente familiar.
Também é importante analisar o histórico das últimas assembleias, para identificar se o tema já foi discutido, deliberado ou proibido pela maioria dos condôminos.
Além disso, é prudente buscar alinhamento prévio com o síndico, a fim de compreender a posição do condomínio sobre a locação por curta temporada.
Caso a locação avance, o proprietário deve implementar um controle rigoroso sobre o comportamento dos hóspedes, reduzindo o risco de conflitos, multas e responsabilizações.
Conclusão
A locação por curta temporada em condomínios pode ser uma alternativa de renda, mas exige cautela.
A posição restritiva adotada de forma majoritária pelo STJ e pelo TJSC demonstra que o tema deve ser analisado com atenção, especialmente quando a convenção prevê destinação residencial para as unidades.
Enquanto o Tema Repetitivo 1.443 do STJ não pacifica definitivamente a controvérsia, o proprietário deve agir de forma preventiva, avaliando a documentação do condomínio, o histórico assemblear e os riscos de responsabilização.
Antes de anunciar o imóvel, é necessário compreender se a atividade é compatível com as regras condominiais e com a destinação do empreendimento.
IVAN BARBIERO FILHO
CASCAES, HIRT & LEIRIA ADVOCACIA EMPRESARIAL
OAB/SC 52.715