Imóvel em Área de Preservação Permanente pode ser adquirido por usucapião?
27/07/2026
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a ocupação de imóvel localizado em Área de Preservação Permanente não gera direito à aquisição da propriedade por usucapião.
O entendimento foi adotado no julgamento do Recurso Especial nº 2.211.711/MT, no qual o STJ analisou a possibilidade de reconhecimento da usucapião alegada como defesa em uma ação reivindicatória.
Para o Tribunal, a proteção ambiental e a função socioambiental da propriedade devem prevalecer sobre o interesse individual de quem ocupa irregularmente uma área protegida. A decisão representa um precedente relevante para proprietários, investidores, incorporadoras, empresas e demais interessados em operações imobiliárias.
O que o STJ decidiu sobre a usucapião em APP?
No caso analisado, o proprietário de um imóvel ajuizou uma ação reivindicatória para recuperar uma faixa de terreno situada em Área de Preservação Permanente, no estado de Mato Grosso.
O ocupante alegou que exercia a posse do local de forma mansa, pacífica e ininterrupta havia mais de 20 anos. Por esse motivo, sustentou que já teria preenchido os requisitos necessários para adquirir a propriedade por usucapião.
O juízo de primeiro grau acolheu a tese apresentada pela defesa. Posteriormente, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso reformou a sentença e afastou o reconhecimento da usucapião, por entender que a ocupação de imóvel em APP não poderia resultar na aquisição da propriedade.
Ao analisar o recurso, a Terceira Turma do STJ manteve esse entendimento. O julgamento ocorreu por unanimidade e teve como relatora a ministra Nancy Andrighi.
Por que a ocupação de uma APP não gera direito à propriedade?
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade decorrente do exercício prolongado da posse, desde que sejam preenchidos os requisitos estabelecidos pela legislação.
Entretanto, o simples decurso do tempo não é suficiente para reconhecer esse direito em todas as situações. A posse precisa ser juridicamente apta a produzir a chamada prescrição aquisitiva.
Segundo o STJ, a ocupação irregular de uma Área de Preservação Permanente não possui essa característica.
A Corte considerou que os artigos 7º e 8º do Código Florestal estabelecem limitações à intervenção e à supressão da vegetação existente nessas áreas. Essas restrições buscam garantir a preservação ambiental e impedir atividades capazes de comprometer espaços protegidos.
Na avaliação da relatora, permitir a usucapião poderia estimular novas ocupações irregulares, dificultar a fiscalização realizada pelos órgãos ambientais e favorecer a degradação da vegetação protegida.
A Área de Preservação Permanente é um bem público?
Outro ponto relevante da decisão é que uma Área de Preservação Permanente não precisa pertencer ao poder público para receber proteção especial.
Uma APP pode estar localizada dentro de um imóvel particular. Ainda assim, o proprietário, o possuidor e eventuais ocupantes devem observar as limitações ambientais aplicáveis ao local.
Portanto, embora a área não seja necessariamente um bem público, sua utilização está sujeita a restrições administrativas. Intervenções, construções, supressão de vegetação e exploração econômica somente podem ocorrer nas hipóteses autorizadas pela legislação ambiental.
Foi justamente essa limitação que levou o STJ a analisar com maior rigor a existência de uma posse capaz de gerar usucapião. Para a Terceira Turma, o interesse coletivo na preservação do meio ambiente deve prevalecer sobre o interesse individual do proprietário ou do possuidor.
A função socioambiental da propriedade
A decisão também reforça que o direito de propriedade não pode ser analisado de maneira isolada.
Além de cumprir uma função social, o imóvel deve atender à sua função socioambiental. Isso significa que o uso da propriedade precisa respeitar as normas urbanísticas, ambientais e administrativas aplicáveis.
No voto, a ministra Nancy Andrighi destacou que o reconhecimento da usucapião em situações como a analisada poderia incentivar a invasão de áreas ambientalmente protegidas, contrariando tanto a garantia da propriedade quanto sua função socioambiental.
O entendimento demonstra que a proteção ambiental pode limitar o exercício de direitos privados, especialmente quando a utilização do imóvel representa risco à vegetação, aos recursos naturais ou à fiscalização ambiental.
Quais são os impactos para empresários e investidores?
O precedente exige atenção especial de empresas, investidores e proprietários envolvidos na aquisição, ocupação, regularização ou exploração de imóveis.
Uma posse exercida durante muitos anos não garante, por si só, que a propriedade poderá ser reconhecida por usucapião. Quando o imóvel está total ou parcialmente inserido em uma APP, as limitações ambientais podem impedir a regularização pretendida.
O risco também existe nas operações em que o comprador desconhece as características ambientais da área. Um imóvel aparentemente adequado para determinada atividade pode possuir restrições que impeçam construções, ampliações, parcelamentos, empreendimentos ou formas específicas de exploração econômica.
Essas limitações podem afetar o valor do bem, a viabilidade do projeto, a obtenção de licenças e o próprio interesse na negociação.
A importância da due diligence imobiliária e ambiental
Antes de adquirir ou investir em um imóvel, é recomendável realizar uma due diligence imobiliária e ambiental.
Essa análise não deve se limitar à matrícula do imóvel. Também é necessário verificar a localização da propriedade, suas características ambientais, a existência de cursos d’água, nascentes, encostas, vegetação protegida, áreas de risco e outras condições capazes de caracterizar uma APP.
A avaliação jurídica também pode identificar ocupações irregulares, disputas possessórias, construções sem autorização, autos de infração, embargos ambientais, obrigações de recuperação da área e restrições administrativas.
Quando a operação envolve uma empresa, o cuidado deve ser ainda maior. A aquisição de um imóvel com irregularidades pode resultar em dificuldades para obtenção de licenças, paralisação de atividades, necessidade de recuperação ambiental, perda do investimento e responsabilização nas esferas administrativa, civil ou judicial.
A due diligence permite que essas informações sejam conhecidas antes da conclusão do negócio. Com isso, as partes podem avaliar os riscos, negociar condições contratuais adequadas ou até mesmo reconsiderar a operação.
Usucapião em APP exige análise jurídica especializada
A decisão do STJ reforça que a regularização de imóveis não depende apenas do tempo de ocupação ou da existência aparente de posse.
A natureza da área, as limitações ambientais, o histórico de ocupação e a legislação aplicável precisam ser avaliados conjuntamente. Mesmo imóveis particulares podem estar submetidos a restrições que impedem o reconhecimento da usucapião ou limitam significativamente sua utilização.
Por isso, operações envolvendo terrenos rurais, áreas próximas a rios, nascentes, encostas, vegetação nativa ou outros espaços ambientalmente sensíveis exigem análise jurídica prévia.
O julgamento do REsp nº 2.211.711/MT evidencia que a preservação ambiental ocupa posição central nas relações imobiliárias. Para proprietários, empresários e investidores, conhecer as limitações do imóvel antes da aquisição ou regularização é uma medida essencial para reduzir riscos e proporcionar maior segurança jurídica às operações patrimoniais.
Carolina Lippel
CASCAES, HIRT & LEIRIA ADVOCACIA EMPRESARIAL
OAB/SC 69.054